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■ 　エースコーポレーション　お客様に聞く　-　「キラキラビル」松重正博氏 エースコーポレーションが土地取得から管理まですべてコーディネートした、港区南青山「キラキラビル」。オーナーである松重正博氏の会社「株式会社キラキラ（以下キラキラ）」が一部使用するテナントビルだが、想定プランよりも高い賃料を実現した。その理由と、エースコーポレーションへの評価について松重氏に詳しく伺った。（写真は「キラキラ」のスタッフの皆さん。右端は弊社代表沼田、左端は営業部長滝沢） もくじ　 「キラキラビル」オーナー松重正博氏について 南青山の自宅をテナントビルに建て替える いかにも青山的なテナントから満額契約 プラン以上の賃料を実現した3つの理由 人が南青山に描くイメージ通りのビルに 梁も柱もないフラットな空間を作る プロに任せるところと、こだわるところをはっきり線引き エースコーポレーションへの評価 今後は海外進出を実現へ ■　「キラキラビル」オーナー松重正博氏について ―　松重正博さんについて教えてください。 雑誌やWebサイトの企画、編集、デザインを行う制作会社「キラキラ」を経営しています。主婦雑誌「サンキュ！」、ペット雑誌「いぬのきもち」、「ねこのきもち」などの記事広告の制作などを主に行っています、フリーデザイナーをしていた1998年に会社を設立、現在スタッフは6名です。妻と中学3年になる娘の3人家族で、南青山のマンションに住んでいます。 ■　南青山の自宅をテナントビルに建て替える ―　松重さんのビルの概要と、エースコーポレーションに依頼した内容を教えてください。 このビルの土地はもともと、2000年にエースコーポレーションの仲介で購入したものです。バブル後の底値時での購入だったため、ピーク時の相場の6分の１ほどで取得できました。購入時に建っていた古屋をリフォームし、自宅として7年間住んでいました。 2006年、この土地にビルを建設することを決意。2007年12月、南青山3丁目の自宅（敷地約25坪）を、地上4階地下1階のテナントビルに建て替えました。地下1階から2階までの3フロアがテナントフロア、3階と4階は「キラキラ」の事務所として使用しています。 エースコーポレーションには、建物プランニングから収益モデルの設定、設計施工、リーシング、管理まで、ビル建築と維持に関わる全てをお願いしました。設計はエースコーポレーションからの紹介で、建築士の吉國泰弘氏に、施工は坪井工業にお願いしました。総工費は全て銀行からの借り入れでまかないました。 ■　いかにも青山的なテナントと満額で契約 ―　「キラキラビル」はスタイリッシュな外観の、いかにも南青山的なビルです。テナントは全て埋まったのでしょうか。 2008年3月現在、エースコーポレーションの募集および仲介により2 フロア、満額で契約が決まっています。 エースコーポレーションとのプラン通りのテナント職種と、その質の高さに満足しています。 ■　プラン以上の賃料を実現した3つの理由 ―　南青山といえば、日本で最も賃料相場の高いエリアの一つです。更に近隣よりも20％も高い賃料で決まるとは、正直驚きです。その成功の理由は何ですか。 私は不動産知識も特にありませんし、利回りを重視する投資家タイプでもない。ビルを建てるのも今回が初めてです。特にノウハウのようなものは残念ながらありません。でもあえて言うなら、「こういうビルを作りたい」という意図は強くありました。エースコーポレーションと打ち合わせを繰り返すうちに以下のポイントが明確になりました。 「人が南青山のビルに描くイメージ通りのビル」を作りたい。 フロアは、ただの「箱」がいい。 プロに任せる部分と自分が関わる部分をきっちり線引きをする。 ■　人が南青山に描くイメージ通りのビルに ―　では一つ一つ詳しく伺っていきます。キラキラビル成功の理由の1番目「人が南青山のビルに描くイメージ通りのビル」とは、どういうことですか。 他のエリアより賃料相場が高いとわかっていてあえて南青山に店舗を探しに来る方は、「こういうビル」で「こういう店」を作りたいというイメージがはっきりしているはずです。そのイメージや期待をそのまま体現してあげれば決まるはずだと思いました。「そう、これこれ、こういうビルを探していたんだよね」となる。今回の申込者がいずれも満額だった最大の理由はここだと思います。 キラキラビルは、フロムファーストビルの通りにある「PRADA」から「ホテルフロラシオン」に抜ける道をちょっとだけ入った所にあります。訪問者は、角を曲がった瞬間、斜め45度からビルを見る。コンクリート打ちっ放しと大きなガラスのコンビネーションで異彩を放つキラキラビルが目に映る。そこで「イメージしていたのはこれだ！」と一目惚れをしてもらいたい。その状況を計算した外観にしています。 ―　松重さん自身の趣味やセンスは反映しなかったのですか。 いいえ。ビルにオーナーの趣味やセンスを反映するのは、気持ちはわからないでもないですが、非常にリスクが高いことだと思います。極端な例で言えば、私がロココ調が好きだとして、ヨーロッパのお姫様が住むようなビルを建てたとしたら、今回のようなテナントが申し込んできただろうか。それは絶対にないだろうと。 ビルは建てた瞬間から、「自分のもの」ではなく「使う人のもの」になると私は考えます。使う人とは各テナントであり、キラキラという会社のスタッフ。私の個人的な趣味など、テナントやキラキラのスタッフにとってはただ邪魔なだけです。要するに、ビルはオーナーのお城ではなありません。毎日のビジネスの場であるということです。 ■　梁も柱もないフラットな空間を作る ―　2番目の理由「フロアはただの『箱』がいい」というのは、どういうことですか。 キラキラビルのフロアには柱も梁もなく、電気やLANの配線もすべて壁に埋め込みました。つまり、「ただの真四角の箱」です。そのほうが、使いやすくて機能的だし、テナントは自分たちのイメージに合わせたスペースを自由に作ることができます。 さらに、ただの箱であれば、たとえ10年後でも古さを感じないはずです。スケルトンにした時、デコボコで天井からいろんな線がぶら下がっている状態より、スクエアできれいな箱であるほうが、例えば次に借りるテナントさんにも新築と同じイメージでビルを見ていただけます。 柱と梁をなくすことに関しては建築士の吉國さんにお任せしました。RCの壁工法だそうです。前全面の壁面をすべてガラスとして、高度制限など様々な制約の中、一見単純に見える完全スクエアな空間を作った吉國氏のアイデアと坪井工業の技術力には驚きました。 LAN配線に関しては、私も相当こだわりました。10年後のLAN環境がどうなっているかの予測のもと、今現状でできうるベストの環境はどういうものか考え抜き、吉國さんとお互いにアイデアを出し合いました。 ■　プロに任せるところと、こだわるところをはっきり線引き ―　3番目の理由「プロに任せる部分と自分が関わる部分をきっちり線引きをする」というのは。 ビルを企画してからテナントに貸すまでには、設計、施工、不動産など様々なプロの方々に仕事を依頼します。オーナーとしては、それぞれの仕事にどこまで関わるかがとても大切なところです。 私は、「口出しすぎてもいけない。でも任せっぱなしでもいけない」という考えです。オーナーとして、こだわるところには徹底的にこだわって、こうしたいと思えば打ち合わせも綿密にする。でもプロに任せるべきところは完全に任せるというスタイルを取りました。 今回のキラキラビルのプロジェクトチームは、すべてエースコーポレーションのネットワークでした。設計士（吉國氏）、施工会社（現場監督 大石氏）、ビルメンテナンスの会社、そして総監督であるエースコーポレーションからは滝沢氏（弊社営業部長滝沢将史）と沼田社長、そしてオーナーである私です。 ―　松重さんは、どのようなところにこだわり、どのようなところを「チームメンバー」任せたのですか。 こだわったところは、例えば１階と２階のエントランスはかっこよく、内部は天井高の設定や、最小の蛍光灯を使うことで広さを出す、効率的な設計の配線などです。それらに関しては、綿密な打ち合わせを繰り返しました。特にキラキラが使用する事務所部分などは、造り付けの棚をダミーで作り、位置はミリ単位で指定したほどです。 任せたところは、意外に思われるかもしれませんが、賃料設定とか、収支計画、つまりお金の部分です。これらはエースコーポレーションにすべてお任せでした。不動産関連の法律とか役所関係もプロである滝沢氏に任せっきりでした。 ■　エースコーポレーションへの評価 ―　今回のエースコーポレーションの仕事ぶりについての評価をお願いします。 今回のプロジェクトにおいて、滝沢氏の功績は大きかったです。大手住宅メーカー出身の滝沢氏はローン、建築基準法、消防署関係など、きっちりと押さえるべき部分に強い上に、マメに動いてくれました。リーシングに関しても、プラン以上の賃料が実現したのは滝沢氏のおかげです。強気の賃料設定をし、それでちゃんと決めてくれましたから。こちらの利益を最大に引き出すプロの仕事をしてくれたことは大いに評価できます。 また、デリケートな「近隣との折衝」については、経験が長く交渉力に優れた沼田社長にお願いし、滞りなくやっていただきました。 ―　ところで沼田社長とは長いおつきあいなのですね。 13年前、青山に引っ越してきた時以来のおつきあいです。実はその頃から、「いつかは青山にビルが欲しい」と思ってこれまで頑張って仕事をしてきました。 機が熟し、今回ビルを建てようと思ったとき、真っ先に沼田社長に相談に行きました。 その時、私の頭の中にあったのは、「最上階にはキラキラのオフィスが入ること」そして「こんなビルにしたい」というイメージだけでした。イラストのような、ごくごく簡単なスケッチからこのプロジェクトは始まりました。 そして1年半後、小さいながらも誰が見てもかっこいい、お洒落な町・南青山にふさわしいビルができて、予定通りキラキラが入り、入ってほしいテナントが入ってくれました。キラキラビルを見ると、友だちや知り合いはみんな「すごい！」「かっこいい！」と言ってくれます。最高にうれしいですね。 エースコーポレーション、そして沼田社長は、私の欲しいもの、やりたいことをよくつかんで、考えられる最高の形で具現化してくれました。私にとって、大切なパートナーです。 ―　完成後、キラキラビルにかかわったプロジェクトチームと食事会をされたそうですね。 こういうひとつのプロジェクトを実現させるために重要なことは、かかわるすべての方々とのチームワークです。エースコーポレーションの沼田社長、滝沢氏、建築士の吉國氏、そして実際に建築の現場監督をしてくれた坪井工業の大石氏、この４人のチームワークなしでは、今回のキラキラビルプロジェクトは実現しなかったでしょう。私のみなさんへの感謝の気持ちを形にしたかったので、青山のレストランでちょっとした竣工パーティを催させていただきました。みなさんからキラキラビルへの思いなども語っていただき、、オーナー冥利（みょうり）に尽きる瞬間でした。 ■　今後は海外進出を実現へ ―　松重さんの今後の展望をお聞かせください。 私は若い時から、「10年計画」で自分のやりたいことを実現させるべく行動をしています。次は、いよいよ海外進出です。南カリフォルニア、もしくはハワイに物件取得を検討中です。エースコーポレーションにはこれからも、パートナーとして国内外の不動産に関わる全般をサポートしてほしいと思います。今後ともどうぞよろしくお願いいたします。 お忙しい中、ありがとうございました。 ※ キラキラのWebサイト ※ 取材日時 2008年3月 ※ 事例制作　アッパーウエスト

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